Oftmals stellt sich für einen Mieter das Problem, dass er seinen Mietvertrag nicht kündigen kann, da dieser bereits mehr als zehn Jahre besteht oder aber eine Mindestmietzeit vorsieht, so dass eine Kündigung erst längerfristig möglich wäre. Sofern der Mieter bereits eine neue Wohnung gefunden hat zwingt ihn dies oftmals zur Zahlung von doppeltem Mietzins. In der Folge sollen die Möglichkeiten des Mieters zur Beendigung des Mietverhältnisses dar gestellt werden, wobei außerordentliche Sonderkündigungen sowie eine fristlose Kündigung außer Betracht bleiben.

1. Aufhebungsvertrag
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Darin kann der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nach vorne verlegt werden. Zu beachten ist allerdings, dass Vermieter oftmals versuchen, dem Mieter Pflichten zur Renovierung zu übertragen, welche im Mietvertrag eigentlich nicht vorgesehen sind. Auf Grund von Individualvereinbarungen besteht hier die Möglichkeit eines gegenseitigen Entgegenkommens. So kann man sich z.B. auf die Möglichkeit der halben Laufzeit einigen. Dem Vermieter kann im Gegenzug angeboten werden, bereits unmittelbar nach Auszug Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbei-ten vorzunehmen. Es empfiehlt sich jedoch vor Abschluss einer solchen Vereinbarung Rechtsrat einzuholen.

2. Ordentliche Kündigung
Die zweite, meist gewählte Möglichkeit ist die ordentliche Kündigung. Hierbei muss der Mieter die Form sowie die Kündigungsfrist beachten. Dies beträgt augenblicklich bei der Dauer des Mietverhältnisses von mehr als fünf Jahren sechs Monate, von mehr als acht Jahren neun Monate und von mehr als zehn Jahren zwölf Monate. Eine Gesetzesänderung dahin gehend, dass grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist einschlägig ist, ist bis heute nicht erfolgt. Zu beachten ist insbesondere der Kündigungszeitpunkt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats bei dem Vermieter zu zustellen. Um den Zugang zu beweisen, sollte sie per Einschreiben/ Rückschein gesandt oder dem Vermieter gegen Gegenzeichnung persönlich übergeben werden. Es empfiehlt sich immer eine schriftliche Kündigung.

3. Kündigungsrecht nach § 9 Abs. 1 Satz 1 MHG
Eine Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses ist gegeben, sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 2 MHG geltend macht. Hier ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangen folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Sofern der Mieter kündigt, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Dieses Sonderkündigungsrecht kann der Mieter nicht mehr wahrnehmen, wenn er einer Mieterhöhung nach § 10 MHG zugestimmt hat. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur nach § 2 MHG. Bei einer bloßen Erhöhung der Nebenkosten ist ein solches Kündigungsrecht ausgeschlossen.

4. Beendigung durch Stellung von Nachmietern
Sofern nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt, besteht grundsätzlich keine Verpflichtung für den Vermieter den auszugswilligen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser Nachmieter benennt. Eine Ausnahme zur Akzeptanz eines geeigneten Nachmieters besteht lediglich bei folgenden Voraussetzungen: a) Der Mieter hat ein anerkanntes berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsauflösung; b) Das Berechtigte Interesse überragt das des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich; c) Der Ersatzmieter muss dem Vermieter zumutbar und bereit sein zum Eintritt in den laufenden Vertrag bis zum Ende der Mietzeit; d) Die restliche Mietlaufzeit muss noch mehr als drei Monate betragen; e) Der Mieterwechsel muss dem Vermieter, unabhängig von der Person des Ersatzvermieters, zumutbar sein. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist nach dem Einzelfall zu beurteilen. Günstig ist es daher für den Mieter grundsätzlich, wenn es eine mietvertragliche Vereinbarung über einen Nachmieter gibt, das heißt eine sogenannte Nachmieterklausel. In diesem Falle wäre die Stellung des Nachmieters bereits zulässig, wenn dieser solvent und für den Vermieter akzeptabel ist.

5. Erlaubnis zur Untervermietung
Sofern der Vermieter mit der vorzeitigen Beendigung eines langfristigen Mietvertrages nicht einverstanden ist oder einen Nachmieter zu Recht ablehnt, besteht die Möglichkeit, eine Erlaubnis zur Untervermietung zur beantragen. Sofern der Vermieter seine Zustimmung versagt, kann der Mieter gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB binnen einer drei Monats Frist kündigen. Dies gibt dem Mieter eine gute Möglichkeit, längere befristete Mietverhältnisse zu beenden. Sofern sich der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden erklärt, ist anzuraten, sich z.B. an die Wohnungsverwal-tung der Universität oder andere zuständige Stellen zu wenden. Oftmals werden Wohnungen über einen kurzen Zeitraum gesucht um sonst z.B. ausländische Mitarbeitern oder Praktikanten eine Unterkunft zu bieten.

Fazit:
Sofern ein längerfristiger Mietvertrag vereinbart wurde gibt es sehr wohl Möglichkeiten, Mietverhältnisse zu beenden bzw. eine doppelte Mietzinsverpflichtung zu vermeiden. Es ist jedoch anzuraten im Einzelfall Rechtsrat auf zu suchen. Insbesondere bestehen je nach Mietverhältnis noch einzelne weitere Sonderkündigungsrechte, welche ausgeschöpft werden sollten.

Monika Wacker Rechtsanwältin
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