Auch bezüglich der Betriebskosten hat das seit dem 01.09.2001 geltende “neue Mietrecht” Änderungen herbeigeführt. Dies führt zu Unsicherheiten bei den Mietern. Im Folgenden wollen wir daher die Änderungen bzgl. der Betriebskostenabrechnungen kurz darstellen:1. Abrechnungsfrist Nach dem neuen Mietrecht muss der Vermieter nunmehr zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode sämtliche Betriebskosten abgerechnet haben. Dies betrifft Heizkosten als auch die kalten Betriebskosten. Sofern der Vermieter bis zum Ablauf dieser Frist eine Be-triebskosten- oder Heizkostenabrechnung nicht erstellt hat, kann er vom Mieter keine Nachzahlungen mehr fordern. Dies gilt nicht, sofern der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Somit sind die bereits im sozialen Wohnungsbau geltenden Regelungen auch für den freien Wohnungsbau übernommen worden. Die Rechtssicherheit für den Mieter, dass keine weit zurückliegenden Betriebskostennachzahlungen mehr erfolgen können, ist somit nunmehr gegeben. Unabhängig davon, kann der Mieter aber auch nach dem neuen Mietrecht nach einem Jahr die Abrechnung verlangen.2. Einwendungsfrist Nachdem der Vermieter abgerechnet hat, muss der Mieter spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung seine Einwende gegen die Abrechnung beim Vermieter geltend gemacht haben. Nach dieser Frist sind Einwende nicht mehr möglich. Auch hier gilt die Regelung nicht, sofern der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. 3. Wirtschaftlichkeit Der seit langem in der Rechtssprechung geltende Grundsatz ist nunmehr Gesetz geworden. Der Vermieter muss wirtschaftlich vernünftig haushalten. Er darf nicht Betriebskosten in beliebiger Höhe produzieren oder verursachen. Erstmalig wird der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Gesetz niedergeschrieben.4. Verteilerschlüssel der Betriebskosten Grundsätzlich ist nunmehr im Gesetz auch der Verteilerschlüssel zur Umrechnung der Betriebskosten festgelegt. Verteilerschlüssel für die Betriebskosten ist grundsätzlich die Wohnfläche, sofern Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben. Sofern die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden können, da z. B. Erfassungssysteme, wie Heizkostenverteiler, oder Warm- und Kaltwasserzähler installiert sind, muss auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter kann hier nicht mehr pauschal Betriebskosten in Ansatz bringen. Fortsetzung folgt im Januar 2002Monika Wacker, Rechtsanwältin Anwaltssozietät Wacker und Silbermann Haydnstr. 18, 12203 Berlin, Tel.: 844 68 805. Abrechnung mit Drittunternehmen Nach dem neuen Mietrecht kann der Vermieter nicht mehr einseitig festlegen, dass Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll unmittelbar zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen abgerechnet werden müssen. Der Vermieter kann hier verlangen, dass der Vermieter die Abrechnung mit dem Versorgungsunternehmen vornimmt und auf den Mieter umlegt. Der Mieter muss sich demnach lediglich mit dem Vermieter auseinandersetzen, nicht mit Drittunternehmen.6. Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung Fest verankert ist nunmehr auch der Grundsatz dass nach Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Betriebskosten verlangt werden kann. Somit könnte der Mieter bei geringerem Verbrauch an Betriebskosten eine Senkung der Betriebskostenvorauszahlung vom Vermieter verlangen. Ebenso kann jedoch der Vermieter eine Hebung der Betriebskostenvorauszahlung vom Mieter erwarten. 7. Textform Zeitgleich von der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber das “Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr” vorgelegt. Dieses trat am 01.08.2001 in Kraft. Der Gesetzgeber hat das Institut der Textform kreiert, welches im Mietrecht an vielen Stellen die “Schriftform” ersetzt. Die Textform ist ein Weniger als die “Schriftform”. Für die Textform wird keine eigenhändige Unterschrift benötigt. Es ist hier hinreichend, wenn die betreffende Erklärung in Schriftzeichen lesbar ist und die Person des Er-klärenden angegeben wurde. Der Abschluss der Erklärung muss ebenfalls, z. B. durch Nachbildung einer Namensunterschrift bzw. Zeichnung erkennbar sein. Eine gesonderte Unterschrift ist in diesen Fällen nicht mehr erforderlich. Im Betriebskostenrecht ist die Textform nach dem neuen Mietrecht weithin zulässig. Insbesondere bei großen Wohnungsbaugesellschaften ist diese entsprechende Textform praktikabel. Fazit: Auch in Sachen Betriebskosten hat das neue Mietrecht Änderungen erfahren. Relevant ist dies für den Mieter insbesondere hinsichtlich der Abrechnungsfrist sowie dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Die Jahresfrist gilt für alle Abrechnungsperioden, die nach dem 31.08.2001 enden. Sofern hier Fragen bestehen, wird angeraten, entsprechenden kompetenten Rechtsrat zu suchen. Monika Wacker Rechtsanwältin