Oftmals verlangen Vermieter für die Wohnung einen überhöhten Mietzins. Der potentielle Mieter empfindet die Miete zwar als hoch, sieht aber keine andere Möglichkeit als die Unter-zeichnung des Mietvertrags, da er diese Woh-nung sonst nicht erhalten würde. Hat der Mieter Rückforderungsansprüche?

1. Ortsüblicher Mietzins
Grundsätzlich sollte die Miete dem ortsüblichen Mietzins entsprechen. In welcher Höhe sich dieser beläuft richtet sich in Berlin nach dem aktuellen Mietspiegel. Dieser gilt allerdings nicht für Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser, Neubauwohnungen, die ab dem 1.10.99 bezugsfertig geworden sind sowie preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen. Sofern der verlangte Mietzins weit höher als der ortsübliche Mietzins ist, sollte eine Miete nach Rückforderungsmöglichkeiten geprüft werden.

2. § 5 WiStrG
Ein Rückforderungsanspruch bei unangemessen hohem Mietzins könnte sich grds. nach §§ 823 BGB i.V.m. 5 WiStrG ergeben. Ein solcher liegt gem. § 5 WiStrG u.a. dann vor, wenn er infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigt.

3. Ausnutzung eines geringen Wohnraumangebots
Bis vor kurzem konnte als gerichtsbekannt unterstellt werden, dass in Berlin ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen in Ber-lin herrscht und das Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht überstieg. Berlin wurde daher 1995 erneut durch Verordnung zu einem "Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf" er-klärt  worden. Nach herrschender Berliner Rechtsprechung hat sich dies erstmals wieder geändert, so dass die Ausnutzung des geringen Angebots durch den Mieter im Falle eines Rechtsstreits nunmehr detailliert dargelegt werden muss. Ein Aufzei-gen der Knappheit muss argumentativ erfolgen. Das Ausnutzen der Knappheit muss begründet werden, was für den Mieter nicht immer einfach ist.

4. 20% Wesentlichkeitszuschlag
Eine Rückforderung des Mietzinses ist jedoch nur für den Betrag möglich, welcher 20% über dem ortsüblichen Mietzins liegt. Die herrschende Berliner Rechtsprechung geht bei der Bestinmmung des ortsüblichen Mietzinses jedoch nicht mehr allein vom Mietspiegel aus sondern nutzen diesen le-diglich als Indiz. Somit muss der Mieter drei in Lage, Ausstattung usw. vergleichbare Wohnun-gen nachweisen, deren Mietzins um mehr als 20% geringer ist. Problematisch ist hier im ge-richtlichen Verfahren die Tatsache, dass die Ge-genpartei das Vorliegen der Vergleichbarkeit bestreitet und das Gericht somit vom Angebot des Sachverständigengutachtens Gebrauch macht. Dies kann im Falle des Unterliegens zu erheblichen Mehrkosten führen.
5. Verjährung
Es gilt auch hier die übliche Mietzinsverjährung von 4 Jahren.

6. Fazit
Eine Rückforderung von Mietzins ist nur im Falle eines krassen Missverhältnisses zwischen ortsüblichem Mietzins und tatsächlichem Mietzins anzuraten. Das Risiko des Unterliegens ist anderenfalls bei der augenblicklichen Rechtsprechung erheblich, da ein Sachverstän-diger oft den ortsüblichen Mietzins höher be-wertet als im Berliner Mietspiegel vorgegeben. Auch hier ist es somit sinnvoll eine Rechts-schutzversicherung  abzuschliessen, um somit das Prozessrisiko gering zu halten. Achten Sie jedoch auf die 3-monatige Wartezeit, da der Versicherungsfall bei Mietwucher bereits im Mietvertragsschluss liegen kann. Im Zweifels-falle ist wie immer anzuraten, sich fachkundigen Rechtsrat beim Anwalt oder Mieterverbän-den einzuholen.

Monika Wacker, Rechtsanwältin
ANWALTSSOZIETÄT WACKER & SILBERMANN HAYDNSTR.18, 12203 BERLIN, Tel. 844 68 80