Ein Service der Kanzlei Wacker & Silbermann

Welche Vorraussetzungen müssen vorliegen?
Welche formalen Anforderungen sind zustellen?

Jedes Jahr stehen viele Mieter vor dem Problem, daß der Vermieter erhebliche Betriebskostennachzahlungen verlangt und gleichzeitig die Betriebskostenvorauszahlun-gen erhöht. Oftmals ist der Vermieter hierzu jedoch nicht berechtigt. Maßgeblich ist hier, welche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Zudem muß die Betriebskostenab-rechnung bestimmte Anforderungen erfüllen. Folgender Beitrag soll einen kurzen Überblick geben.

1. Nettokaltmiete

Diese Vereinbarung liegt den meisten Mietverträgen zugrunde. Neben der Grundmiete ist im Mietvertrag ein gesonderter Beitrag in Form eines Betriebskostenvorschus-ses ausgewiesen. Da hier dem Mieter grds. die Tragung der Betriebskosten obliegt, ist der Vermieter berechtigt, eine Betriebskostennach-zahlung geltend zu machen. Ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter auszuzahlen. Gem. § 4 Abs.1 MHG sind die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Welche Betriebskosten genau auf den Mieter umgelegt werden können, ergibt sich aus dem Mietver-trag. Andernfalls sind nur Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berech-nungsverorndnung ansatzfähig.

Umlagefähige Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zwei-ten Betriebskostenverordnung:

1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Zentrale Heizungsanlagen
5. Zentrale Warmwasserversorgung
6. verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung
7. Personen- oder Lastenaufzüge
8. Straßenreinigung und Müllabfuhr
9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Gartenpflege
11. Beleuchtung
12. Schornsteinreinigung
13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
14. Hauswart
15. Antennen- und Breitbandkabelanlage
16. maschinelle Wascheinrichtungen
17. sonstige Betriebskosten

sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist!

2. Inklusivmiete

Hier werden die Anteile für die Betriebskosten bereits mit der Miete bezahlt. Die Nebenkosten sind im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen. Die Tragung der Nebenkosten geht hier grds. zu Lasten des Vermieters. Steigende Betriebs-kosten werden, sofern dies der Mietvertrag durch einen Erhöhungsvorbehalt zuläßt, durch Mieterhöhungen gem. § 4 Abs.2 MHG auf den Mieter umgelegt. Einen Anspruch auf Neben-kostennachzahlung hat der Vermieter grundsätzlich nicht.

3. Ordnungsgemäße Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muß für den Mieter durch Wahrnehmung seines Rechnungs-einsichtrechtes ohne Weiteres nachvollziehbar sein. - Betriebskosten sind grds. jeweils für ein Jahr abzurechnen. Sofern es sich nicht um das Kalenderjahr handelt, ist der Abrechnungszeit-raum anzugeben. Die Abrechnung ist. gem. ständiger Rechtsprechung spätestens 12 Mona-te nach Ablauf des Abrechnungszeitraums fällig. - Eine Pauschalangabe der aufgewendeten Betriebskosten ist gemäß der herrschenden Rechtsprechung nicht hinreichend. Betriebskos-tensteigerungen müssen in grund und Höhe, eventuell in der Anlage zur Abrechnung unter Angabe der jeweiligen Rechnung ausgewiesen werden. - Der Verteilerschlüssel muß aus der Abrech-nung ersichtlich sein. Der Vermieter muß den im Mietvertrag verienbarten Umlagemaßstab zugrunde legen. Anderenfalls erfolgt die Umlage nach „billigem Ermessen“. - Der Betriebskostenabrechnung muß zu entnehmen sein, welche Wirtschaftseinheit abgerechnet wird. - Betriebskostenvorauszahlungen sind von den anteiligen Kosten der Wohnung abzuziehen.

4. Fazit

Sofern dem Mieter die Betriebskostenabrech-nung- bzw. Erhöhung unklar erscheint, ist zu empfehlen sich an einen kompetenten Ansprechnpartner zu wenden. Als Mieter hat man ausreichend Zeit, die Abrechnung überprüfen zu lassen. Kurze Fristsetzung durch den Vermieter sollten nicht zu schnellen Zahlungen führen, da hierdurch Ärgernisse vermieden werden.

Monika Wacker, Anwaltssozietät Wacker & Silbermann, Haydnstraße 18, 12203 Berlin, Tel. 844 6880, email: rawasi@arcormail.de