Gerade in der kalten Jahreszeit treten Mängel der Wohnung wieder deutlich hervor. Der Mieter steht dann vor dem Problem, ob Mängelbeseitigung grundsätzlich vom Vermieter verlangt werden kann oder ob er diese selber beseitigen muß sowie wann, ob in welcher Höhe gemindert werden kann.

Der Mieter hat nach dem Gesetz einen Anspruch auf eine Wohnung, welche sich in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreiem Zustand befindet ( §§ 536 ff. BGB). Liegen Mängel vor, müssen diese grds. vom Vermieter beseitigt werden (537 BGB). Lediglich Bagatellschäden können durch Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Ein Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom Zustand, wie er nach Vertrag und Gesetz vorausgesetzt ist, zu Lasten des Mieters abweicht. Hierbei ist unrelevant, ob der Mangel sich innerhalb oder außerhalb der Wohnung befindet oder ob der Mangel durch den Vermieter verschuldet ist. Ein Mangel ist dem Vermieter unverzüglich, aufgrund der Beweislast des Mieters möglichst schriftlich, anzuzeigen. Der Mieter kann im Falle des Mangels Beseitigung sowie, bei Vorliegen der Voraussetzungen, Mietminderung geltend machen. I. Mängelbeseitigung

Dieses Recht steht dem Mieter fast immer zu, auch wenn seit Eintritt des Mangels geraume Zeit vergangen ist. Der Mieter informiert den Vermieter und fordert ihn zur Beseitigung unter Fristsetzung auf, sofern eine Mängelbeseitigung möglich und zumutbar ist. Ein Recht zur Selbstbeseitigung des Mangels steht dem Mieter dann zu, wenn Vermieter den Mangel trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht beseitgt hat und sich somit mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Die Aufwendungen kann der Mieter vom Vermieter ersetzt verlangen, sofern es sich um für die Mängelbeseitigung erforderliche Aufwendungen handelt.

II. Mietminderung

a) Neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung steht dem Mieter oftmals ein Mietminderungrecht zu. Voraussetzung für eine Mietminderung ist, daß ein erheblicher Mangel an der Wohnung besteht, der Mieter den Mangel angezeigt hat und dem Vermieter mitgeteilt wurde, daß die Miete gemindert wird. b) Das Mietminderungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages Kenntnis vom Mangel hatte. Gleiches gilt, wenn der Mieter trotz Kenntnis des Mangels weiterhin die volle Miete bezahlt. Die Rechtsprechung tendiert dazu, eine Verwirkung des Minderungsrechtes anzunehmen, wenn zwischen Kenntnis des Mangels und Geltendmachung der Mietminderung mehr als 6 Monate liegen. Das Minderungsrecht lebt jedoch bei der nächsten Mieterhöhung wieder auf. c) Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung durch den Mangel. Sie ist von der Grundmiete zu berechnen, wobei hier meist ein prozentualer Anteil von der Miete in Ansatz gebracht wird. Die Mietminderung kann erst ab Mängelanzeige und nicht rückwirkend vorgenommen werden. Da hinsichtlich der Höhe der Minderung keine Pauschalregelungen bestehen, ist zu empfehlen, sich bei kompetenter Stelle kundig zu machen.

III. Zurückbehaltungsrecht

Sofern der Vermieter auch nach Beseitigungsaufforderung und Mietminderung nicht bereit ist, den Mangel zu beseitigen, steht dem Mieter mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrecht ein adäquates Druckmittel gegen den Vermieter zur Seite. Dieses ist jedoch in angemessenem Rahmen auszuüben. Zu beachten ist, daß die zurückbehaltene Miete, im Gegensatz zur Mietminderung, nach Beseitigung des Mangels an den Vermieter gezahlt werden muß.

Fazit:

Bei Vorliegen eines Mangels muß dieser unverzüglich nach Kenntnisnahme dem Vermieter mitgeteilt werden. Damit keine Rechtsnachteile entstehen, sollte mit der Mängelanzeige gleichzeitig das Recht zur Mietminderung vorbehalten werden. Da ein Minderungsrecht erst mit dessen Anzeige entsteht, ist es z.B. auch bei Beeinträchtigung durch Modernisierung schnellstmöglich geltend zu machen. Aufgrund der dem Mieter obliegenden Beweislast, ist eine schriftliche Anzeige per Einschreiben zu empfehlen.